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Affittare ad abitazione: spesso il gioco non vale la candela
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Studio per Il Giornale:
Locazioni abitative
Fisco immobiliare
Dall'1,8% al 3,2% annuo: ecco quanto rende, al netto delle imposte Irpef e Ici affittare un appartamento di 100 metri quadrati in buono stato nel semicentro di alcune delle principali città italiane con il cosiddetto "canale libero" delle locazioni (senz'altro il tipo di contratto più diffuso). Lo asserisce un'inchiesta condotta per Il Giornale dall'Ufficio Studi della Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare), elaborando dati provenienti da due fonti: l'Osservatorio immobiliare di Nomisma, per quel che riguarda i prezzi degli appartamenti, e quello della Fiaip (Federazione agenti immobiliari professionali) per quel che riguarda i canoni.
Il rendimento, inteso come rapporto tra il prezzo di acquisto e il canone di affitto, sarebbe più elevato (dal 3,6% al 4,9%) se non entrassero in gioco le imposte che gravano sui proprietari di immobili, l'Irpef e l'Ici. E' soprattutto l'Irpef, in questo caso, a pesare. Questo perché bisogna denunciare sulla dichiarazione dei redditi il canone di affitto (per quanto ridotto di un forfait del 15% a titolo di spese). Ed il canone è sempre ben più alto della rendita catastale, che è la base imponibile per gli immobili non locati.
"E' evidente, afferma Silvio Rezzonico, presidente della Confappi, "che con tali miseri redditi l'investimento immobiliare non è certo attraente. Perdipiù il nostro studio non tiene conto (perché è impossibile arrischiare delle cifre) degli altri costi che gravano sul proprietario di un immobile locato. Per esempio parte delle spese per il portiere o l'onorario dell'amministratore di condominio. C'è poi la brutta "botta" da subire ogni qual volta si è costretti a fare opere di manutenzione straordinaria sull'edificio, sull'appartamento o sui loro impianti: i costi sono infatti tutti a carico del padrone di casa. Infine, se l'inquilino non se ne va alla scadenza del contratto, occorre caricarsi delle spese dello sfratto e del pagamento di un legale".
Fatte queste premesse, la città in cui l'affitto rende di più è Milano, seguita da Genova e Bari, a pari merito. L'investimento immobiliare sembra ben poco conveniente soprattutto a Firenze, ma anche a Bologna e Torino.
E le opportunità offerte dal secondo canale degli affitti, che prevede sconti fiscali per i proprietari? "Secondo nostri studi", dice Rezzonico, "tra le città prese in esame può essere di un qualche interesse utilizzare i contratti concordati a Firenze e, talvolta, a Bologna. Viceversa, i canoni concordati da proprietari e inquilini nelle altre metropoli sono troppo bassi . Ci sembra che lì, salvo casi particolari, saranno solo i grandi proprietari di immobili, come gli Enti previdenziali o le assicurazioni, a scegliere gli affitti concordati.
| Città |
Prezzo medio dell'appartamento* |
Affitto medio lordo mensile** | Rendita catastale | Ici | Irpef | Affitto mensile al netto di Ici e Irpef | Rendimento lordo | Rendimento netto |
| Bari |
279.100.000 |
1.141.667 |
1.732.500 |
866.250 |
4.658.000 |
681.313 |
4,9% |
2,9% |
| Bologna |
425.650.000 |
1.262.500 |
2.898.000 |
1.651.860 |
5.151.000 |
695.595 |
3,6% |
2,0% |
| Cagliari |
262.700.000 |
887.500 |
1.575.000 |
708.750 |
3.621.000 |
526.688 |
4,1% |
2,4% |
| Firenze |
390.550.000 |
1.083.333 |
2.079.000 |
1.413.720 |
4.420.000 |
597.190 |
3,3% |
1,8% |
| Genova |
245.700.000 |
1.083.333 |
2.425.000 |
1.503.500 |
4.420.000 |
589.708 |
5,3% |
2,9% |
| Milano |
477.850.000 |
2.100.000 |
2.520.000 |
1.260.000 |
8.568.000 |
1.281.000 |
5,3% |
3,2% |
| Palermo |
206.000.000 |
800.000 |
1.260.000 |
630.000 |
3.264.000 |
475.500 |
4,7% |
2,8% |
| Roma |
370.900.000 |
1.354.167 |
3.276.000 |
1.801.800 |
5.525.000 |
743.600 |
4,4% |
2,4% |
| Torino |
321.500.000 |
1.041.667 |
3.055.000 |
1.833.000 |
4.250.000 |
534.750 |
3,9% |
2,0% |
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* Elaborazione su dati Nomisma ottobre 1999
** Elaborazione su dati Fiaip (Federazione agenti immobiliari professionali) Fonte: Ufficio Studi Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) Criteri: La rendita catastale è quella di un appartamento di categoria catastale A/2, di classe media, in zona semicentrale e di 100 metri quadrati (6 vani catastali) L'Irpef è calcolato sulla base dell'aliquota marginale applicata a un proprietario con reddito lordo di 65 milioni annui L'Ici è calcolata presupposto che l'appartamento sia affittato come abitazione principale dell'inquilino Rubriche
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